“집값 떨어지면 살게요” 이 생각부터 버려야 하는 이유 [최진곤 대표 4부]

한 줄 요지

서울이 어렵다면 경기·인천 외곽이라도 사 두는 편이 무주택으로 기다리는 것보다 낫다는 조언

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최진곤 대표는 집을 사지 않고 1~2년 버티는 것은 서울이든 지방이든 가장 좋지 않은 선택이라고 봤다.
최진곤 대표는 대출로 서울에 올 수 있으면 서울이 맞지만, 못 오는 사람은 인천·부천 등 자금에 맞는 집을 사서 교두보를 만들어야 서울 집값이 오를 때 따라갈 수 있다고 봤다.
최진곤 대표는 GTX-C 착공(완공 2031년 예상)을 좋은 신호로 보고, 의정부·덕정·의왕·상록수·인덕원 등 외곽을 언론이 떠들기 전에 미리 선점하는 전략이 괜찮다고 봤다.
최진곤 대표는 다주택자 종부세 공제가 4억 원으로 줄어 핵심지 외 지방 매물이 늘고, 똘똘한 한 채로의 양극화가 더 벌어질 것이라고 봤다.
최진곤 대표는 대출과 가족 차입까지 끌어 무리하게 사기보다 평수·입지·연식 중 한 단계 낮춰 사는 편이 오래 버티는 투자라고 봤다.

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최진곤 대표는 경기 남부 직장인 중 여유가 있으면 재건축 이슈가 있는 분당이나 광교, 그보다 자금이 적으면 동탄을 권했다.
서울 거주가 당장 필요 없으면 서울 재개발 빌라를 사 두고 전월세로 살다가, 5~10년 뒤 신축 완공 때 추가 분담금을 내고 입주하는 방법도 제시했다.
반도체 상여금으로 경기 동남부가 실리콘밸리 같은 생활권이 될 수 있다는 질문에, 최진곤 대표는 권역 안에서는 오를 수 있어도 강남·용산을 역전하기는 어렵다고 봤다.
최진곤 대표는 동탄이 반도체 벨트와 가깝다는 이유로 광교를 넘어서는 일은 어렵고, 모든 흐름은 강남에서부터 순차적으로 움직인다고 봤다.
최진곤 대표는 동네 안에서 역세권 대장만 오를 때 조금 떨어진 저평가 단지가 투자 관점에서는 상승률이 나쁘지 않을 수 있다고 봤다.

최진곤 대표는 전월세 대란으로 밀려나는 수요가 생겨 덜 오른 지역도 주목받는 날이 온다고 봤다.
최진곤 대표는 GTX-C 착공으로 완공까지 5~6년(2031년 전후)이 걸리더라도, 위로는 덕정·의정부, 아래로는 의왕·인덕원·상록수 등 외곽을 미리 선점하는 것이 괜찮다고 봤다.
최진곤 대표는 언론에서 몇 달 만에 2억~3억 원 올랐다는 보도가 나올 때는 절대 들어가지 말고, 조용할 때 움직여야 한다고 강조했다.
최진곤 대표는 3기 신도시·창릉이 대부분 임대로 공급된다면 GTX-A 수혜를 받는 2기 신도시 운정신도시가 오히려 호재라고 봤다. 운정은 분양가 2억~3억 원대에서 현재 4억~5억 원 수준이라고 했다.
최진곤 대표는 자금 1억 5천만~2억 원이면 그 안에서 5억~6억 원짜리를 사는 것이 맞고, 9천만 원이든 2천만 원이든 하나 사 두면 갈아탈 때 격차가 줄어든다고 봤다.

최진곤 대표는 팔아서 상급지로 갈 수 있으면 빨리 갈아타고, 팔아도 갈 곳이 없으면 기다리는 수밖에 없다고 봤다. 같은 8억 원이라도 나홀로 구축보다 미래 가치가 큰 쪽으로 옮기는 것이 맞다고 했다.
최진곤 대표는 나홀로 아파트는 상승률이 낮고 환금성이 크게 뒤처지며, 만족하고 살겠다던 사람도 주변이 오르면 5년쯤 뒤 대부분 집을 내놓는다고 봤다.
최진곤 대표는 대구 수성구 18억 원 거래처럼 지방도 핵심 학군지는 가지만, 다주택자 종부세 공제가 4억 원으로 줄어 핵심지 외에는 매물이 쏟아져 오르기 어렵다고 봤다.
부산 아파트를 팔고 수도권에 투자하려는 수요에는 서울 재개발 빌라, 또는 비조정지역 갭투자를 제시했다. 예로 8호선 연결로 잠실까지 20분 걸리는 남양주 다산역 일대를 들었다.
최진곤 대표는 비조정지역은 2년 보유만 해도 비과세가 되고, 6억 원에 사서 12억 원에 파는 수준은 장특공 개편과 무관하다며 이런 투자가 여전히 유효하다고 봤다.

최진곤 대표는 지방 거주자도 동탄이 조정지역 지정 전 갭투자가 많았던 것처럼 수도권 비규제지역을 미리 사 두어야 원하는 곳 가격이 뛰어도 대응할 수 있다고 봤다.
무주택자나 1주택자가 비조정지역일 때 계약했다면 이후 조정지역으로 지정돼도 비과세가 유지되며, 문제는 다주택자라고 설명했다.
최진곤 대표는 금리 상승기에 대출·친척·부모 차입까지 끌어 사면 경기가 꺾일 때 헐값 매도로 몰린다며 마음 편한 투자가 최고라고 강조했다.
부읽남은 상승장도 영원하지 않으니 나홀로·저층 등을 무리하게 사지 말고 눈높이를 낮춰야 다음에 더 좋은 곳으로 갈 수 있다고 정리했다.

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