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부동산부읽남 · 2026년 9월 28일 (월) · 1시간 14분

앞으로 지옥이 펼쳐질 거예요, 가을철 집값 이렇게 됩니다 [부동산 모음집]

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한 줄 요지

전세 물량 고갈과 정비사업 이주 수요 탓에 집값 상승 압력이 이어진다며 대응 전략을 짚은 부동산 모음

핵심

영상 전체에서 가장 중요한 사실과 주장이에요

  • 2026-09 전국 입주 물량이 5년 5개월 만의 최저 수준이고 전세 매물은 단지당 1%도 안 될 만큼 말랐다. 전세난에 쫓긴 세입자가 매수로 돌아서 매매가를 밀어 올린다는 진단이 이어졌다.
  • 나무좋아는 2026~2030년 서울 정비사업 이주가 18만 가구에 달해 이주 수요이주 수요 재개발·재건축으로 살던 집이 철거·이주 대상이 되면서 다른 집을 구해야 하는 가구의 수요다. 일반 수요와 겹쳐 인근 전월세 물량을 빠르게 줄인다.로 전월세 불안이 2027~2028년까지 이어질 것이라고 봤다.
  • 윤지해 랩장은 서울 초과수요가 서울 외곽·경기·인천으로 번지는 갭메우기갭메우기 먼저 오른 지역과 가격 격차가 큰 인접 지역의 값이 뒤따라 오르는 현상이다. 이른바 키맞추기·풍선효과와 함께 쓰인다.가 공급이 늘기 전까지 계속되고, 금리 인상이 집값을 꺾는 힘은 2022~2023년보다 제한적이라고 봤다.
  • 빠숑은 서울에서 경기, 인천 순으로 수요가 옮겨 가 2027년부터 인천도 물량이 부족해질 것이며, 자금 여력별로 신축·역세권·GTXGTX 수도권 광역급행철도다. 서울 접근 시간을 크게 줄여 노선 인근 아파트 가치에 큰 영향을 준다. A·B·C 노선은 공사 중이고 D·E·F는 아직 확정 전이다. 노선 인근을 고르고 전세가율만 높은 저평가 물건은 피하라고 봤다.
  • 한국은행이 2026-07, 2026-08 연속으로 기준금리를 올려 3.00%가 됐다. 영상 속 출연자들은 금리를 유일한 변수로 보면서도 상승 흐름을 되돌리기는 어렵다고 했다.

구간별

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0:00 하이라이트 ↗

  • 빠숑은 내년부터 서울·경기·인천 모두 전세 물량이 없을 것이라고 봤다.
  • 김사부는 전세가 폭등과 물량 부족 때문에 집을 살 마음이 없던 사람도 매수로 내몰리고 있다고 봤다.
  • 윤지해 랩장은 반도체 호황과 국민총소득 4만 달러 논의가 나오는 와중에 부동산만 꺾이겠느냐고 봤다.
  • 나무좋아는 이주 수요이주 수요 재개발·재건축으로 살던 집이 철거·이주 대상이 되면서 다른 집을 구해야 하는 가구의 수요다. 일반 수요와 겹쳐 인근 전월세 물량을 빠르게 줄인다.와 일반 수요가 겹치면 전월세는 지옥이 될 수 있고 이제 시작이라 더 무섭다고 봤다.

0:40 앞으로 지옥이 시작됩니다, 가을부터 집값 이렇게 됩니다 (김사부, 9/2) ↗

  • 9~10월 입주 물량이 5년 5개월 만의 최저 수준이고, 정상이라면 단지 세대수의 3~5% 있어야 할 전세 매물이 지금은 1%도 안 된다. 1192세대 단지에 9개, 2569세대 단지에 13개 수준이며 원하는 평형만 보면 더 적다.
  • 김사부는 세제개편안과 실거주 의무 논의가 나오자 세입자를 내보내고 직접 들어가려는 집주인이 늘어 전월세 물량이 더 줄 것이라고 봤다.
  • 김사부는 재개발·재건축 이주이주 수요 재개발·재건축으로 살던 집이 철거·이주 대상이 되면서 다른 집을 구해야 하는 가구의 수요다. 일반 수요와 겹쳐 인근 전월세 물량을 빠르게 줄인다.가 시작되면 인근 전세가 말라 지자체가 이주 허가를 미루게 되고 그만큼 공급이 늦어지는 딜레마에 빠졌다고 봤다.
  • 김사부는 계약갱신청구권계약갱신청구권 세입자가 임대차 계약 만료 전에 1회(2년) 계약 연장을 요구할 수 있는 권리다. 집주인은 직접 거주 등 정당한 사유가 있어야 거절할 수 있다.과 임대업자를 나쁘게 보는 시각 때문에 임대 공급이 막혀 전세가가 비정상적으로 뛰었고, 장기보유특별공제장기보유특별공제 주택을 오래 보유·거주한 사람의 양도소득세 과세 대상 차익을 일정 비율 줄여 주는 제도다. 2026년 세제개편안은 보유 기간 중심 공제를 줄이고 거주 기간 중심으로 바꾸는 방향이다. 폐지와 실거주 요구까지 겹쳐 집값이 계속 오를 구조라고 봤다.
  • 김사부는 금리가 사실상 유일한 변수이지만 고금리를 오래 유지하기는 어렵다고 봤다. 삼성전자·SK하이닉스 성과급과 저리 대출로 풀리는 유동성도 상승 요인이라고 봤고, 현재 상승 국면은 중반쯤이라고 판단했다.

15:44 "다들 이게 심각한 줄 몰라요" 앞으로 진짜 무서울 전월세 시장 (나무좋아, 9/14) ↗

  • 나무좋아는 주변 실수요자들이 전세 계약이 남아 있는데도 매수로 전환하고 있고, 수지·평촌 같은 1기 신도시와 그 인접 지역까지 전세가 거의 없다고 전했다.
  • 나무좋아는 계약갱신청구권계약갱신청구권 세입자가 임대차 계약 만료 전에 1회(2년) 계약 연장을 요구할 수 있는 권리다. 집주인은 직접 거주 등 정당한 사유가 있어야 거절할 수 있다.이 남은 세입자는 시간을 벌 수 있지만 그렇지 않다면 저가 시장부터 빠르게 사는 편이 낫다고 봤다. 살 때는 자금과 잔금 날짜 계산이 가장 큰 사고 방지책이라고 했다.
  • 2026~2030년 서울 정비사업 이주는 약 18만 가구이고, 나무좋아는 2030년까지 서울에 확정된 입주가 없어 이주 수요이주 수요 재개발·재건축으로 살던 집이 철거·이주 대상이 되면서 다른 집을 구해야 하는 가구의 수요다. 일반 수요와 겹쳐 인근 전월세 물량을 빠르게 줄인다.가 전월세를 크게 흔들 것이라고 봤다.
  • 나무좋아는 서울 아파트로는 전월세 해결이 어렵고 즉시 쓸 수 있는 답은 민간 임대뿐이지만, 풀어 주면 갭투자가 몰려 가격이 뛸 것이 걱정이라 정부가 수요를 묶어 두고 있다고 봤다. 이 흐름이 2027~2028년까지 갈 것으로 예상했다.
  • 나무좋아는 내 집 마련은 목표 설정, 자산 점검, 동네 선정, 단지 선정, 매물 선택 순서로 하라고 조언했다.

36:15 서울 경기도 부동산 실제 분위기 "이제 하급지 집값도 오릅니다" (윤지해 랩장, 9/10) ↗

  • 윤지해 랩장은 서울은 초과수요 상태이고 당분간 공급 절벽이라, 강남권은 현금 부자만의 시장이 되고 나머지 수요는 서울 외곽, 경기, 인천으로 번지는 갭메우기갭메우기 먼저 오른 지역과 가격 격차가 큰 인접 지역의 값이 뒤따라 오르는 현상이다. 이른바 키맞추기·풍선효과와 함께 쓰인다.가 공급이 원활해지기 전까지 이어질 것이라고 봤다.
  • 윤지해 랩장은 추천 지역이 2년 전 한강벨트에서 노도강 등 외곽으로 옮겨 갔고, 이제는 고양·의정부·남양주 같은 경기 지역과 내년의 인천까지 순번을 매겨 두고 대응해야 한다고 봤다.
  • 한국은행은 2026-07, 2026-08 연속으로 기준금리를 올렸다. 윤지해 랩장은 성장률이 3%대로 높아진 만큼 금리 인상만으로 집값이 꺾이기는 어렵고, DSRDSR 총부채원리금상환비율로, 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율이다. 은행권 40%, 제2금융권 50% 등으로 한도를 둬 소득에 맞춰 대출을 내준다.이 안착해 무리한 대출이 없으니 2022~2023년 같은 충격은 제한적이라고 봤다. 다만 인상 속도가 예상보다 가팔라지면 충격을 받는다고 했다.
  • 윤지해 랩장은 정부 제도가 대출·세금·토지거래허가에서 모두 실거주를 요구해 선호 지역 전월세 물건이 줄고 전세의 월세화가 빨라진다고 봤고, 지방도 매매는 잠잠하지만 전월세는 오르는 중이라고 했다.
  • 윤지해 랩장은 부동산은 5~10년 관점에서 봐야 하며, 1년 단위로만 보면 급등이 거품처럼 보이지만 누적으로는 우상향해 왔다고 봤다.

56:33 오늘 다 떠먹여 드릴게요, '이런 아파트'를 사야 합니다 (빠숑, 8/26) ↗

  • 빠숑은 서울 수요를 경기가, 경기 수요를 인천이 받는 순서로 수요가 옮겨 가 왔다고 봤다. 2026년 하반기부터 경기, 2027년부터 인천도 물량이 부족해 시세가 오를 것이라고 예상했다.
  • 빠숑은 수도권 대출 한도가 6억 원이고 5억 원짜리는 생애 최초로 80% 대출을 받으면 1억 원으로 살 수 있다며, 자금대별로 인천·고양·부천·구리 등 서울 출퇴근이 되는 구축·준신축을 권했다. 신축은 지하 주차장과 세대당 1대 이상 주차를 기준으로 삼으라고 했다.
  • 빠숑은 서울과 이어지는 교통 호재가 경기·인천에서는 최우선이라고 봤고, 공사 중인 GTXGTX 수도권 광역급행철도다. 서울 접근 시간을 크게 줄여 노선 인근 아파트 가치에 큰 영향을 준다. A·B·C 노선은 공사 중이고 D·E·F는 아직 확정 전이다. A·B·C와 신안산선 수혜지를 지금이 기회라고 했다. GTX D·E·F는 확정 전에는 사지 말라고 조언했다.
  • 빠숑은 삼성전자 주거안정대출삼성전자 주거안정대출 삼성전자가 2026-09-01부터 무주택 임직원에게 시행한 사내 대출이다. 수도권·6개 광역시의 25억 원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택 구입 시 최대 5억 원을 연 1.5%로 빌려 준다. 5억 원이 시행돼 동탄 시세를 더 달굴 것이라고 봤다. 동탄은 실수요 위주라 장기적으로 좋다고 했다.
  • 빠숑은 전세가만 올라 매매가에 붙은 저평가 물건은 안 오르니 사지 말고, 10년간 시세와 전세 전고점 회복 여부를 확인하라고 조언했다. 다주택자와 초고가 주택 보유자는 세무사 등 전문가 여럿과 상의하라고 했다.

배경

이해하는 데 필요한 배경지식과 용어를 풀었어요

  • 이주 수요 — 재개발·재건축으로 살던 집이 철거·이주 대상이 되면서 다른 집을 구해야 하는 가구의 수요다. 일반 수요와 겹쳐 인근 전월세 물량을 빠르게 줄인다.
  • 계약갱신청구권 — 세입자가 임대차 계약 만료 전에 1회(2년) 계약 연장을 요구할 수 있는 권리다. 집주인은 직접 거주 등 정당한 사유가 있어야 거절할 수 있다.
  • 장기보유특별공제 — 주택을 오래 보유·거주한 사람의 양도소득세 과세 대상 차익을 일정 비율 줄여 주는 제도다. 2026년 세제개편안은 보유 기간 중심 공제를 줄이고 거주 기간 중심으로 바꾸는 방향이다.
  • DSR — 총부채원리금상환비율로, 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율이다. 은행권 40%, 제2금융권 50% 등으로 한도를 둬 소득에 맞춰 대출을 내준다.
  • 갭메우기 — 먼저 오른 지역과 가격 격차가 큰 인접 지역의 값이 뒤따라 오르는 현상이다. 이른바 키맞추기·풍선효과와 함께 쓰인다.
  • 삼성전자 주거안정대출 — 삼성전자가 2026-09-01부터 무주택 임직원에게 시행한 사내 대출이다. 수도권·6개 광역시의 25억 원 이하, 전용 85㎡ 이하 주택 구입 시 최대 5억 원을 연 1.5%로 빌려 준다.
  • GTX — 수도권 광역급행철도다. 서울 접근 시간을 크게 줄여 노선 인근 아파트 가치에 큰 영향을 준다. A·B·C 노선은 공사 중이고 D·E·F는 아직 확정 전이다.

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